В начале 2012 года независимые аналитики подвели итоги деятельности российских банков в области ипотечного кредитования. Выяснилось, что в 2011 году процентные ставки по ипотеке в России достигли минимальных показателей за последние пять лет. Но самое интересное в том, что на данный момент проще и дешевле взять ипотечный кредит не на вторичное жилье, а на квартиру в новостройке. Естественно, эта ситуация радует, ведь еще недавно купить новую квартиру в кредит для среднестатистического россиянина было просто несбыточной мечтой.
В ближайшее время спрос на ипотеку на новое жилье будет только увеличиваться, считают многие эксперты. И тому есть множество причин. Во-первых, доступная стоимость кредита, а во-вторых, отсутствие новых проектов по строительству жилых комплексов безвыходно привели к повышению спроса на новую жилплощадь. Логику простых людей легко объяснить. Видя, что новое жилье в посткризисный период в стране практически не строят, народ спешит покупать то, что осталось, боясь так и не успеть купить новые жилые квадратные метры. А ведь и впрямь, застройщики в последние годы лишь достраивают начатое в 2008-2009 годы строительство. На новые проекты у них попросту не хватает средств. Купить за наличные средства новое жилье в России под силу только очень богатым людям. Простой рабочий класс, как правило, пользуется ипотечным кредитованием, да и то, чаще для покупки жилья на вторичном рынке. Тут и цены дешевле, и проценты до недавнего времени были ниже.
Так с чем же связано резкое понижение стоимости ипотеки на жилье на первичном рынке недвижимости? Российские банкиры, видя повышение интереса клиентов к жилью в новостройках, решили пересмотреть свои требования к таким заемщикам. В результате взять ипотеку на жилье в новостройке сегодня выгоднее и дешевле, чем займ на приобретение вторичного жилья. Ставки по ипотеке на еще недостроенное жилье достигли «дна». Сроки рассмотрения заявок клиентов сократились в 3-4 раза. А минимальный взнос теперь не превышает 10 процентов. Такие условия по ипотеке на новое жилье в последний раз можно было встретить в начале 2008 года, да и то, не во всех банках страны.
Еще одним плюсом современной ипотеки на недостроенное жилье является то, что банки значительно расширили списки строительных компаний-партнеров. Еще в 2010 году оформить ипотеку на жилье в новостройке на выгодных условиях и в нужном районе было очень сложно. Сегодня как банки, так и застройщики одновременно имеют до трех-пяти партнеров, что позволяет потенциальным покупателям выбрать устраивающий вариант, а не мириться с тем, что есть.
Сегодня сложно представить, что 12 месяцев назад ставка по ипотеке на жилье в новостройке в два, а то и в три раза превышала ставку по кредиту на жилье на вторичном рынке. Отдельные банки предлагают своим заемщикам ипотечные программы с возможностью долгосрочного кредитования под 6-8 процентов. Кроме того, при определенных условиях банки готовы снизить ставку по ипотеке на жилье в новостройке на 0,25 процентных пунктов. Например, если в кредите участвует материнский капитал или ипотека оформлена по программе «Молодая семья». Так, если молодая семья участвует в программе «Молодая семья» и намерена купить жилье в новом доме в банке «Х», где процентная ставка по ипотеке составляет 6,6 %, то вместо 6,6% в год заемщику придется платить 6,35%.
Благодаря такому подходу, количество оформленных ипотечных кредитов на недостроенное жилье в 2011 году выросло в четыре раза, по сравнению с аналогичным показателем в 2010 году. Что касается ипотеки на вторичное жилье, то она в 2011 году не утратила своей популярности. За прошлый год количество таких кредитов в России увеличилось вдвое.
Особым спросом жилье в новостройках пользуется в Иркутской области. Здесь общее количество проданных в ипотеку недостроенных жилых площадей составило третью часть от общего кредитного портфеля данного вида банковских продуктов.
Кроме огромных плюсов, недавно появившихся в области ипотечного кредитования на покупку жилья в новых домах, есть и минусы. Среди них размер первоначального взноса, который даже в минимальном размере превышает размер первого взноса по ипотеке на вторичное жилье. Во втором случае заемщикам позволяют оплатить первоначальный взнос в размере 5 или 0%. В то время как при оформлении ипотеки на недостроенное жилье заемщикам нужно оплатить минимум 10%. Впрочем, на самом деле это не столь важно. Ведь большая часть таких клиентов вносит первый взнос в среднем в размере 20-30 процентов от суммы покупки.
Второй и самый главный минус или даже риск ипотеки на жилье в новостройке – это риск нарушения сроков строительства, а также возникновение «проблем обманутых дольщиков».
Банки как участники рынка ценных бумаг