Что такое ипотечный перевод?

Как известно, ипотека – это долгосрочный банковский кредитный продукт, приобретаемый клиентом для покупки собственного жилья. К сожалению, не все счастливые обладатели ипотечного кредита удостаиваются шанса достичь финишной черты графика платежей.

В случае если заемщик по определенным причинам не может продолжать выплаты по ипотечному кредиту, при желании он может перевести все обязательства на другого человека (по обоюдному согласию).

Как только другое физическое лицо дает согласие на ипотечный перевод, на его плечи автоматически перекладываются кредитные обязательства бывшего должника за ипотечную квартиру.

Российские банкиры сообщают, что при выполнении ипотечного перевода по кредитному договору размер финансовых обязательств нового заемщика остается неизменным. Т. е. все, чему обязывался клиент при подписании кредитного договора, по праву переходит к новому заемщику.

По сути, ипотечный перевод является исключением из правил в рамках действующего кредитного договора. Прибегать к ипотечному переводу банку и клиенту приходится в том случае, если последний не может или не хочет возвращать заемные денежные средства кредитору.

Решить ситуацию с отсутствием возможности погашения ипотечного кредита можно тремя способами – оформить ипотечный перевод, попросить реструктурировать кредит или продать залоговое имущество (ипотечную квартиру).

Продажа залогового имущества актуальна, если в ближайшей перспективе заемщика не предвидится улучшение финансового состояния. Реструктурировать кредит можно, если плательщик временно лишился основного вида деятельности.

Оформление ипотечного перевода актуально, в случае если жилплощадь находится в залоге, а к банку обратился другой клиент с намерением купить ипотечную квартиру. Т. е. банк имеет залоговое имущество, ликвидированное им у неблагополучного заемщика, и нового клиента, желающего купить квартиру в ипотеку. В таких ситуациях как нельзя кстати ипотечный перевод. Выгода такой операции очевидна для каждого участника сделки.

Продавцу (банку) легче найти покупателя и оформить продажу недвижимого имущества, изъятого у неблагополучного клиента. Клиенту-покупателю ипотечный перевод выгоден из-за стоимости страховки. Во время оформления ипотеки страхование недвижимости является обязательной процедурой. При передаче ипотеки андеррайтинг по ипотечной квартире (залоговому имуществу) носит облегченный характер, а значит, страховые тарифы будут минимальными.

Современным россиянам, а точнее, большей части не по карману покупка собственной недвижимости за счет наличных средств. Естественно, этот факт не ликвидирует потребность в собственном жилье. Выход один – ипотечное кредитование. Для реализации этой возможности должны совпасть не только потребности клиентов банка, но и их возможности. Банки одобряют заявки далеко не каждого заемщика. При ипотечном переводе должно быть не два, а три совпадения – желание купить квартиру, одобрение заявки банком и соответствие параметров ипотечного залога требованиям клиента. Ведь залоговое имущество далеко не всегда подходит потенциальным покупателям. Это основная причина малой практики ипотечных переводов в России. Некоторые российские банки до сих пор отказываются рассматривать практику ипотечного перевода с одного на другое физическое лицо. Другие кредитные организации, столкнувшись с негативным опытом при первых попытках оформления перевода обязательств по ипотечному кредиту, напрочь отказываются продолжать работать в данном направлении.

При оформлении ипотечного перевода новый заемщик получает «в наследство» не только обязательства по выплате кредитного долга, но и ряд негативных последствий задержек платежей предыдущего клиента – штрафы, пени и т. п.

Возникает вопрос: какой здравомыслящий человек согласиться взять обязательства по ипотеке другого человека, включая штрафы и долги по квартплате? Объяснение такому поведению есть. Одно из них - рост цен на рынке недвижимости. В то время как новые предложения на рынке недвижимости растут в цене, залоговое имущество ипотечных кредитов оставляет за собой прежнюю стоимость. Порой даже плавающая процентная ставка не перекрывает выгоды подобного предложения. Часто на ипотечный перевод соглашаются родственники или поручители заемщика.

После того как находится желающий оформить ипотечный перевод, важно добиться положительного ответа кредитора. Процедура перевода обязательств по ипотечному кредиту - дело регламентированное. Ипотечный залог по факту является собственностью банка, потому все операции, связанные с недвижимостью, могут выполняться исключительно с согласия кредитора.

Банк обязан дать соглашение на проведение процедуры в письменном виде. Иногда банки параллельно оформлению ипотечного перевода предъявляют ряд дополнительных требований к заемщику. Это законно, так как залог является собственностью кредитора.

Но банки идут на подобные мероприятия, так как они позволяют избежать ряда судебных тяжб, связанных с взысканием залогового имущества в результате невыполнения обязательств по кредитному договору.